2025년 하반기, 대한민국 부동산 시장에 중요한 변화가 찾아옵니다. 바로 ‘지분형 모기지’ 시범사업이 정부 주도로 시행될 예정인데요. “1억8000만원만 있어도 10억짜리 집을 살 수 있다”는 말, 과연 가능한 이야기일까요? 이번 글에서는 이 제도의 구조부터 장단점, 그리고 부동산 시장에 미칠 영향까지 자세히 분석해 드립니다.
🔍 지분형 모기지란?
‘지분형 모기지’는 무주택 실수요자를 위해 주택금융공사(HF) 등 정책금융기관이 집값 일부를 지분 투자 방식으로 지원해 주는 새로운 주택 금융 모델입니다. 쉽게 말해, 집을 공동으로 소유하는 방식이라고 할 수 있습니다.
✅ 어떻게 가능한가?
예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 구매한다고 가정할 때,
- 구매자: 6억 원 부담
- 주택금융공사(HF): 4억 원 지분 투자
- LTV(주택담보인정비율) 70% 적용 → 6억 중 약 4억2000만원 대출 가능
- 개인이 실제로 준비해야 하는 금액: 약 1억8000만원
즉, 1억8000만원의 자본으로 10억 원짜리 주택을 마련할 수 있는 구조입니다.
💡 지분형 모기지의 특징
1. 공동 소유 구조
HF는 일정 지분을 소유하며, 구매자와 공동 소유자가 됩니다. 따라서 주택 매각 시, 시세차익은 지분율에 따라 공정하게 나누며, 반대로 가격이 하락하면 HF가 먼저 손실을 부담하는 구조도 검토 중입니다.
2. 사용료(임대료 성격) 부과
HF가 보유한 지분에 대해 연 2% 안팎의 사용료를 구매자가 부담합니다.
3. 무주택 실수요자 중심의 점수제
시범사업에서는 무주택자를 대상으로 점수제를 통해 선발하며, 구매자가 원하는 주택을 고르면 HF가 해당 주택에 지분 투자하는 방식입니다.
📍 대상 주택과 규모
- 서울: 시세 10억 원 이하
- 경기: 시세 6억 원 이하
- 지방: 시세 4억 원 이하
총 1000호 규모로 시범 공급되며, 약 4000억 원의 재원이 투입될 예정입니다.
📊 기대 효과
✔️ 영끌 없는 내 집 마련
기존에는 모든 자금이나 대출을 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출)해야 했다면, 이 제도를 통해 적은 자본으로도 집을 마련할 수 있는 현실적 대안이 마련됩니다.
✔️ 가계부채 감소
전체 가계부채의 70~80%를 차지하는 주택 관련 대출을 줄여 금융 시스템 안정화에도 도움이 될 것으로 보입니다.
✔️ 자산 양극화 완화
집값 상승 시 HF와 이익을 공유하게 되므로, 무주택자의 자산 형성 기회를 확대할 수 있습니다.
⚠️ 우려와 논란
1. 시장 과열 가능성
일부 전문가들은 “1억8000만원으로 10억 원 주택을 구매할 수 있다면 과도한 수요가 발생하고, 이는 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다”고 경고합니다.
2. 국민 세금 부담
HF가 손실을 먼저 부담하는 구조는 세금으로 메워질 가능성이 커지며, 이는 결국 정책금융기관의 재정 건전성에 악영향을 줄 수 있습니다.
3. 정책의 지속 가능성
정권 교체나 정책 기조 변경에 따라 사업이 중단될 수 있다는 리스크도 존재합니다. 과거 박근혜 정부, 문재인 정부 모두 유사한 제도를 도입했으나 시장 안착에 실패한 전례가 있습니다.
🔮 성공의 열쇠는?
전문가들은 이번 지분형 모기지 제도의 성공 여부가 민간자본 유치에 달려 있다고 말합니다. 정부는 장기적으로 부동산투자신탁(REITs) 및 민간은행 등을 통해 공급 기반을 확대할 계획이지만, 민간의 참여 가능성에 대해선 여전히 회의적인 시각이 많습니다.
✅ 결론: 지분형 모기지, 내 집 마련의 새로운 기회일까?
지분형 모기지는 1억8000만원으로 10억짜리 아파트를 소유할 수 있는 기회를 제공하며, 무주택자에게 실질적인 주거 사다리를 제공하는 획기적인 제도일 수 있습니다. 그러나 동시에, 시장 과열·세금 부담·정책 지속성 등의 리스크도 함께 존재합니다.
정부의 정교한 설계와 리스크 관리, 민간의 적극적 참여가 병행될 때, 이 제도는 주거 불평등 해소와 안정적인 부동산 시장 형성에 중요한 역할을 할 수 있을 것입니다.